Τι είναι τα Real Estate Investment Trusts;

Στην DEGIRO, πιστεύουμε ότι είναι σημαντικό να επενδύετε έχοντας επαρκείς γνώσεις του θέματος. Επίσης, θα θέλαμε να διασφαλίσουμε ότι πραγματοποιείτε συναλλαγές σε χρηματοπιστωτικά μέσα που ανταποκρίνονται στις ανάγκες και στους στόχους σας. Αυτό το άρθρο εξηγεί τι είναι τα Real Estate Investment Trusts και πώς μπορείτε να πραγματοποιείτε συναλλαγές σε αυτά.

Τι είναι το REIT;

Το Real Estate Investment Trust (REIT – Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, ΑΕΕΑΠ) είναι μια εταιρεία η οποία συνήθως παράγει εισόδημα κατασκευάζοντας και έχοντας στην κατοχή της ακίνητα. Ορισμένα REIT είναι εισηγμένα στο χρηματιστήριο και ορισμένα δεν είναι εισηγμένα. Επενδύοντας σε REIT, οι επενδυτές επενδύουν έμμεσα στα ακίνητα τα οποία ανήκουν στην εταιρεία. Όπως συμβαίνει και με τις κοινές μετοχές μιας εταιρείας, η επένδυση σε REIT συνήθως παρέχει στον επενδυτή δικαιώματα ψήφου.

Σε αντίθεση με άλλες εταιρείες ακινήτων, τα REIT δεν αναπτύσσουν ακίνητα προκειμένου να τα επαναπωλήσουν. Τα REIT κατέχουν ή μισθώνουν ακίνητη περιουσία και, κατά συνέπεια, καταβάλλουν τα έσοδα από τα ενοίκια στους επενδυτές. Αυτό ονομάζεται «εισόδημα από μερίσματα». Τα ακίνητα αυτά ποικίλλουν και μπορεί να περιλαμβάνουν τα πάντα, από κτήρια γραφείων, ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα και σπίτια έως κέντρα δεδομένων και πύργους κινητής τηλεφωνίας. Από τη στιγμή που τα ενοίκια είναι συνήθως σταθερά, η ροή εσόδων από μια επένδυση σε REIT μπορεί επίσης να θεωρηθεί σχετικά σταθερή υπό φυσιολογικές συνθήκες της αγοράς.

Απαιτήσεις για τα REIT

Προκειμένου μια εταιρεία να πληροί τις προϋποθέσεις ως REIT, πρέπει να ικανοποιεί ορισμένες απαιτήσεις. Αυτές οι διατάξεις ορίζουν, για παράδειγμα, πώς θα πρέπει να διοικείται ένα REIT, τι ποσοστό του ενεργητικού θα πρέπει να είναι ακίνητα και τι ποσοστό των φορολογήσιμων εσόδων θα πρέπει να επιστρέφεται στους επενδυτές ως μερίσματα. Τα ποσοστά αυτά εξαρτώνται από τη χώρα καταγωγής του REIT.

Τυπικά παραδείγματα ορισμένων από αυτές τις διατάξεις είναι τα εξής:

• Κάθε REIT θα πρέπει να τελεί υπό τη διαχείριση ενός ή περισσότερων διαχειριστών ή μελών διοικητικού συμβουλίου.
• Τα REIT είναι υποχρεωμένα να διανέμουν το μεγαλύτερο μέρος του φορολογητέου εισοδήματός τους στους μετόχους. Συνήθως, πρέπει να διανέμεται περίπου το 90%.
• Ορισμένο τουλάχιστον ποσοστό του ενεργητικού πρέπει να επενδύεται σε ακίνητα. Αυτό κατά κανόνα είναι περίπου το 75%.
• Ορισμένο τουλάχιστον ποσοστό των ακαθάριστων εσόδων του πρέπει να προέρχεται από τα ενοίκια ή την πώληση ακινήτων ή τους τόκους των ενυπόθηκων δανείων. Συνήθως, πρόκειται περίπου για το 75%.
• Η πραγματική κυριότητα πρέπει να διατηρείται από τον μικρότερο δυνατό αριθμό ατόμων. Αυτό θα μπορούσε να σημαίνει ότι ένα REIT πρέπει να έχει τουλάχιστον 100 μετόχους. Πρέπει να ισχύει, παραδείγματος χάριν, για τουλάχιστον 335 ημέρες ενός φορολογητέου έτους.

Διαφορετικοί τύποι REIT

Υπάρχουν διαφορετικοί τύποι REIT. Αυτές οι διαφορές αφορούν τον τρόπο που οι επενδυτές μπορούν να επενδύουν σε αυτά ή το προϊόν στο οποίο ειδικεύεται το REIT.

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, ένα REIT δεν χρειάζεται να είναι εισηγμένο στο χρηματιστήριο. Υπάρχουν τρεις κατηγορίες:

1. REIT εισηγμένα στο χρηματιστήριο : αυτός ο τύπος μπορεί να αγοραστεί και να πωληθεί σε μεγάλα χρηματιστήρια, όπως το Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης και το Χρηματιστήριο του Λονδίνου. Δεδομένου ότι πολλά REIT διακινούνται σε οργανωμένα χρηματιστήρια, διαθέτουν σχετικά υψηλή ρευστότητα σε σύγκριση με τις απευθείας επενδύσεις σε ακίνητα. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές μπορούν ευκολότερα να αγοράζουν και να πωλούν μετοχές των REIT στο χρηματιστήριο.
2. REIT μη εισηγμένα στο χρηματιστήριο: αυτά τα μη εισηγμένα REIT είναι διαθέσιμα για επενδυτές, αλλά δεν διακινούνται σε μεγάλα χρηματιστήρια.
3. Ιδιωτικά REIT: αυτά τα REIT δεν είναι εισηγμένα σε χρηματιστήριο και γενικά δεν είναι διαθέσιμα για όλους τους επενδυτές. Συγκεκριμένα μόνο άτομα, τα οποία συνήθως διορίζονται από το Διοικητικό Συμβούλιο του REIT, μπορούν να επενδύουν σε αυτά τα ιδιωτικά REIT.

Τα REIT μπορούν να έχουν διαφορετικές επενδύσεις, όπως ακίνητα, ενυπόθηκα δάνεια και άλλα. Μερικά παραδείγματα των ειδικευμένων REIT είναι τα εξής:

• REIT ενυπόθηκων δανείων

  Όπως μπορείτε να καταλάβετε, τα REIT ενυπόθηκων δανείων επενδύουν σε στεγαστικά δάνεια. Είναι επίσης γνωστά ως mREITs. Μπορεί να χρησιμοποιούν ενυπόθηκα δάνεια ή δάνεια άμεσα ή τίτλους διασφαλιζόμενους με υποθήκη (MBS) έμμεσα.

• Οικιστικά REIT

  Τα οικιστικά REIT ειδικεύονται κατά κανόνα σε οικιστικά ακίνητα. Για παράδειγμα, τα ακίνητα αυτά μπορεί να είναι συγκροτήματα διαμερισμάτων ή ενοικιαζόμενα ακίνητα για μεμονωμένες οικογένειες. Είναι πιθανόν να εξειδικεύονται περαιτέρω. Για παράδειγμα, κάποια REIT εστιάζουν αποκλειστικά σε φοιτητικές κατοικίες ή σε συγκεκριμένες κοινότητες.

• Retail REITs

  Similar to the previous example, REITs can specialise in retail properties, such as malls, shopping centres and stores.

• REIT τομέα υγείας

  Αυτά τα REIT εστιάζουν αποκλειστικά σε εγκαταστάσεις υγειονομικής περίθαλψης. Σε αυτήν την κατηγορία εμπίπτουν τα κτήρια νοσοκομείων, οι κατοικίες για ηλικιωμένους, τα ιατρεία και τα κέντρα ευεξίας.

• Διαφοροποιημένα REIT

  Αντίθετα με τα πολύ συγκεκριμένα REIT που αναφέρονται στους προηγούμενους τύπους, τα REIT μπορεί να είναι επίσης διαφοροποιημένα. Προκειμένου ένα REIT να πληροί τις προϋποθέσεις αυτής της κατηγορίας, πρέπει να διαθέτει έναν συνδυασμό από δύο ή περισσότερους τύπους ακινήτων. Θα μπορούσε, για παράδειγμα, να είναι ο συνδυασμός εμπορικών κέντρων και κτηρίων γραφείων.

Διανομή

Οι διανομές που λαμβάνονται από τα REIT υπόκεινται σε διαφορετικό φόρο παρακράτησης απ’ ό,τι οι διανομές που λαμβάνονται από κοινές μετοχές και πολλές φορές φορολογούνται με υψηλότερο ποσοστό. Προτού επενδύσετε σε ένα REIT, συνιστάται να ελέγξετε την ιστοσελίδα του REIT που αφορά τις σχέσεις με τους επενδυτές ή να απευθυνθείτε στον τοπικό φοροτεχνικό σας σύμβουλο. Ο φόρος που ισχύει θα εξαρτάται από το είδος της διανομής και τη φορολογική κατοικία του επενδυτή.

Τιμολόγηση

Δεδομένου ότι τα REIT διακινούνται στο χρηματιστήριο όπως οι μετοχές, η τιμή καθορίζεται κάθε φορά που πραγματοποιείται μια συναλλαγή στην αγορά.

Ποιοι είναι οι κίνδυνοι και οι ανταμοιβές της επένδυσης σε REIT;

Οι επενδύσεις σε REIT μπορεί να είναι ανταποδοτικές, αλλά ενέχουν κινδύνους. Στην DEGIRO, διαχειριζόμαστε με ειλικρίνεια και διαφάνεια τους κινδύνους που σχετίζονται με τις επενδύσεις. Πληροφορίες σχετικά με το χαρτοφυλάκιο επενδύσεων των REIT παρατίθενται συνήθως στην ιστοσελίδα που αφορά τις σχέσεις με τους επενδυτές του εκάστοτε REIT. Συνιστάται να διαβάζετε την ιστοσελίδα που αφορά τις σχέσεις με τους επενδυτές, προτού επενδύσετε σε κάποιο REIT. Όταν επενδύετε σε REIT, η μέγιστη απώλεια είναι το συνολικό ποσό της επένδυσης.

Οι δύο τρόποι με τους οποίους ένας επενδυτής μπορεί να επωφεληθεί από την επένδυση σε REIT είναι οι τακτικές διανομές εισοδήματος και η δυνητική αύξηση της τιμής. Σε γενικές γραμμές, οι αποδόσεις των REIT προέρχονται από τα μερίσματα παρά από την ανατίμηση των τιμών. Καθώς το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματος διανέμεται στους μετόχους, η αύξηση κεφαλαίου είναι συνήθως χαμηλή. Ωστόσο, δεν παρέχεται καμία εγγύηση ως προς αυτό.

Οι πληροφορίες στο παρόν άρθρο δεν παρατίθενται για συμβουλευτικούς σκοπούς και δεν αποτελούν σύσταση για οποιαδήποτε επένδυση. Οι επενδύσεις ενέχουν κινδύνους. Ενδέχεται να χάσετε την κατάθεσή σας (ή μέρος αυτής). Σας συνιστούμε να επενδύετε μόνο σε χρηματοπιστωτικά προϊόντα που αντιστοιχούν στις γνώσεις και στην εμπειρία σας.